Kira Yatırımında Amortisman ve Cap Rate: Basit Formül, Doğru Yorum

Temel Kavramlar

Brüt Kira Çarpanı (BKÇ / GRM): Fiyat / Yıllık Brüt Kira. Yıl olarak “kabaca kaç yılda döner?” fikri verir.

Cap Rate (Net Getiri Oranı): NOI / Fiyat. Burada NOI = Yıllık Brüt Kira – (boşluk + giderler).

Amortisman Süresi (Net): Fiyat / NOI.

Örnek Hesap (Varsayım)

Fiyat: 2.000.000 TL

Aylık kira: 12.000 TL → Yıllık brüt: 144.000 TL

Boşluk: %5 → 7.200 TL

Bakım–yönetim vb.: %12 → 17.280 TL

Emlak vergisi (varsayım): 2.000 TL (oransal değişebilir)

Sigorta (varsayım): 2.400 TL

Toplam gider: 7.200 + 17.280 + 2.000 + 2.400 = 28.880 TL
NOI: 144.000 – 28.880 = 115.120 TL
BKÇ: 2.000.000 / 144.000 = 13,89 yıl
Cap Rate: 115.120 / 2.000.000 = %5,76
Net Amortisman: 2.000.000 / 115.120 ≈ 17,37 yıl

Yorum: Brüt kira çarpanı iyi görünse de (≈14 yıl) net hesap 17+ yıla çıkıyor. Bölge–bina yaşı–site aidatı değiştikçe cap rate ciddi farklılaşır.

Ne Zaman “İyi” Sayılır?

Aynı mahalledeki alternatiflerle kıyas yap.

Aidatı yüksek yeni projelerde brüt cazip olsa da net hızla düşebilir.

Arsa–villa parseli yatırımı ile konut getirisi farklı risk/ödül profiline sahiptir.

Risk ve Duyarlılık Analizi

Kira %10 artarsa?

Boşluk %5’ten %8’e çıkarsa?

Aidat %20 yükselirse?
Basit bir tabloyla (Google Sheet) senaryoları görselleştir, kararını veriyle güçlendir.

SSS

Kredi kullanırsam cap rate nasıl yorumlanır?
Cap rate, borç öncesi getiri ölçüsüdür. Kredili getiriyi görmek için cash-on-cash oranına bak.

Emlak vergisi oranı nedir?
İl/ilçe ve taşınmaz türüne göre değişebilir. Örnek hesapta varsayım kullanıldı; güncel oranı belediyeden teyit edin.

Kayseri’de yatırım amaçlı daire/arsa arıyorsanız bölge–getiri analizi raporunu ücretsiz çıkaralım.